Défiscalisation : optimisez votre impôt avec l’investissement locatif
Bénéficiez de dispositifs de défiscalisation immobilière et optimisez votre impôt sur le revenu tout en constituant votre patrimoine immobilier.
Différents dispositifs fiscaux permettent d'envisager une réduction d'impôt adaptée à votre niveau d'imposition. Réalisez un placement immobilier sur mesure avec Finarena Immobilier.
Défiscalisation immobilière : êtes-vous concerné ?
La défiscalisation immobilière concerne tous les foyers imposables. Selon le dispositif dont vous bénéficiez, la déduction fiscale est plus ou moins élevée.
Quand la LMNP et le dispositif Denormandie peuvent se révéler pertinents pour les foyers moyennement imposés, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques s'adressent aux tranches marginales d'imposition élevées (30, 41 ou 45 %).
Concernant le bien immobilier acquis, il est variable, là encore, selon le dispositif. Il peut s'agir :
- d'un logement neuf ou ancien ;
- d'une location nue ou d'une location meublée ;
- d'un bien classique, classé ou situé dans une zone spécifique.
Finarena Immobilier, expert en gestion de patrimoine et en investissement locatif depuis plus de 20 ans, vous conseille pour déterminer, selon votre profil fiscal, le type d'investissement le plus judicieux pour bénéficier d'avantages fiscaux sur mesure.
LMNP : investissez dans la location meublée
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne les propriétaires de biens immobiliers mettant en location un logement meublé répondant aux critères de la loi Alur en matière d'équipements. Le logement peut être un bien individuel, un appartement en copropriété ou un logement en résidences de services.
Le statut LMNP offre des avantages fiscaux, mais pas seulement :
Un loyer plus élevé qu'en location nue
Un abattement de 50 % sur les loyers perçus au régime micro-BIC pour une imposition plus faible qu'une location vide pour laquelle l'abattement est de seulement 30 %
Des charges déductibles au régime réel pour réduire, voire neutraliser l'impôt sur les revenus locatifs
Un amortissement des biens mobiliers et du bien immobilier
Une TVA récupérable sous certaines conditions pour l'achat d'un logement neuf ou en VEFA dans une résidence de services (résidence pour étudiants, seniors, etc.).
Loi Denormandie : rénovez pour réduire votre imposition
La loi Denormandie a pour vocation de rénover le parc immobilier français et de redynamiser un certain nombre de villes en France :
- communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important ;
- communes en zone labellisée Cœur de ville ;
- communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).
Pour bénéficier de ce dispositif, l'investisseur doit respecter un certain nombre de conditions parmi lesquelles :
- réalisation de travaux améliorant la performance énergétique de 20 % en copropriété ou de 30 % en logement individuel, de 2 types de travaux (changement de chaudière, isolation des combles ou des murs, changement de production d'eau chaude, isolation des fenêtres) ou création de nouvelle surface habitable ;
- les travaux doivent représenter au moins 25 % du montant total de l'opération ;
- le logement est loué durant au moins 6 ans ;
- le loyer est plafonné ;
- les locataires doivent présenter un revenu fiscal de référence maximal selon la composition du foyer et la zone.
À la clé, une réduction d'impôt à hauteur de 12, 18 ou 21 % du montant de l'opération (plafonnée à 300 000 €) selon l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
Bon à savoir :
En termes de réduction d'impôt, la loi Denormandie est équivalente à la loi Pinel qui a pris fin au 31 décembre 2024.
Loi Malraux : restaurez pour une fiscalité optimisée
La loi Malraux vise à investir dans des secteurs très spécifiques partout en France. Les investisseurs peuvent notamment s'orienter vers des immeubles situés dans un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou encore dans un immeuble situé dans un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP).
Grâce à la loi Malraux, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 22 ou 30 % sur les travaux éligibles avec un plafond de 400 000 € sur 4 années consécutives. En contrepartie, vous vous engagez à louer le bien immobilier nu durant au moins 9 ans.
Particulièrement conseillée pour les foyers avec une TMI élevée (au moins 30 %), la loi Malraux allie optimisation fiscale et constitution d'un patrimoine valorisé par les travaux pour envisager une plus-value à la revente.
La loi Monuments Historiques : préservez le patrimoine immobilier français
Vous aimez les belles pierres et cherchez le dispositif fiscal le plus performant pour les revenus fortement imposés (TMI : 41 ou 45 %) ? La loi Monuments Historiques s'adresse à vous.
Vous achetez un bien classé ou inscrit "Monument Historique" et réalisez d'importants travaux de restauration pour bénéficier d'un avantage fiscal majeur : jusqu'à 100 % des travaux éligibles sont déductibles du revenu global.
Devenez propriétaire d'un bien d'exception qui, une fois restauré, vous laisse espérer une belle plus-value à la revente. En contrepartie, vous vous engagez à plus long terme avec une durée de conservation minimale du bien de 15 ans.
Comparatif des dispositifs de défiscalisation immobilière
Finarena Immobilier vous propose de comparer les différents dispositifs de défiscalisation pour déterminer le meilleur choix selon votre profil et vos objectifs. Rassurez-vous, nos conseillers experts restent à vos côtés pour réaliser un audit patrimonial et fiscal afin de vous aider à réaliser un investissement sur mesure.
| Tableau comparatif de défiscalisation immobilière | ||||
|---|---|---|---|---|
| Denormandie | Malraux | Monuments Historiques | LMNP | |
| Type de bien | Logement ancien avec travaux | Bien dans un site patrimonial remarquable avec travaux | Bien classé ou inscrit « Monument Historique » avec travaux | Logement ancien ou neuf |
| Type de location | Nue | Nue | Nue | Meublée |
| Durée | Location durant 6, 9 ou 12 ans | Location durant 9 ans minimum | Conservation durant 15 ans minimum | Libre |
| Montant de l'avantage fiscal | Jusqu'à 63 000€ | 22 à 30 % du montant des travaux | Jusqu'à 100 % du montant des travaux | 50 % sur les recettes locatives en micro-BIC. Déduction des charges au régime réel. Exonération de taxation sur la plus-value au bout de 30 ans. |
| Plafonnement des niches fiscales | Soumis | Non soumis | Non soumis | Non soumis |
| Report du déficit | Non | Excédent de réduction d'impôt reportable durant 3 ans | Excédent de déficit reportable durant 6 ans sur les revenus globaux ou 10 ans sur les revenus locatifs | Excédent de déficit reportable durant 10 ans sur les revenus locatifs |
Le mécanisme de déficit foncier pour neutraliser l’impôt foncier
Tout investissement immobilier engendre des revenus supplémentaires qui impactent votre imposition malgré un respect des conditions de défiscalisation. Vous cherchez des solutions pour neutraliser votre impôt foncier ? Bénéficiez du déficit foncier qui consiste à déclarer plus de charges que de revenus locatifs. Comment faire ?
- Optez pour le régime réel offrant la déductibilité des charges.
- Déclarez vos différentes charges : assurances, taxe foncière, intérêts d'emprunt, frais de gestion et d'administration du bien, charges locatives non récupérées, etc.
- Réalisez des travaux d'amélioration, d'entretien ou de réparation.
Le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an, il peut toutefois être doublé lorsque vous réalisez des travaux énergétiques permettant de passer d'un DPE E, F ou G à un DPE A, B, C ou D.
L'avantage de ce mécanisme fiscal :
il est reportable durant 6 ans sur le revenu global ou jusqu'à 10 ans sur le revenu foncier.
Comment optimiser sa fiscalité avec l’investissement immobilier locatif ?
Pour optimiser votre fiscalité, bénéficiez des dispositifs de défiscalisation 2025 ou du déficit foncier. Cela nécessite une maîtrise parfaite des différents leviers d'optimisation pour choisir le bon bien immobilier et la bonne réduction d'impôt selon votre profil.
Avec Finarena Immobilier, vous bénéficiez d'une prestation personnalisée et complète. Après un audit de votre situation patrimoniale et fiscale, nous intervenons tout au long du processus d'investissement :
/ 01
Détermination du meilleur dispositif
/ 02
Montage financier
/ 03
Recherche du crédit et de l'assurance emprunteur offrant les meilleures conditions
/ 04
Recherche du bien adapté à vos objectifs
/ 05
Anticipation de la transmission et de la revente
/ 06
Accompagnement pour la signature chez nos notaires partenaires
/ 07
Choix d'une agence de gestion locative
Vous souhaitez bénéficier d'un accompagnement à 360° pour investir dans l'immobilier locatif et réduire significativement votre imposition ?
Vos questions sur la défiscalisation avec l’investissement locatif
(et nos réponses sans détour !)
Pour bénéficier d'une défiscalisation immobilière en 2025, différents dispositifs sont encore accessibles : la loi Denormandie, la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques. La LMNP et le déficit foncier sont également à envisager pour réduire votre imposition.